联东万洋持续扩张，首批公募REITs扩募正式获批｜2023年3月产业园区运营服务发展报告「第53期」

摘要：报告期内，国家发改委和证监会发布的基础设施公募REITs有关新规，多地发布产业发展促进政策，首批公募REITs扩募正式获批。（报告期2023.3.1-2023.3.31） 3月园区平台运营商品牌指数指数研究由亿翰智库与产城观察网联合出品测评说明产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营

报告期内，国家发改委和证监会发布的基础设施公募REITs有关新规，多地发布产业发展促进政策，首批公募REITs扩募正式获批。（报告期2023.3.1-2023.3.31）

3月园区平台运营商品牌指数

指数研究由亿翰智库与产城观察网联合出品

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测评说明

产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营及竞争力水平，通过构建系统性的评估体系标准，从平台运营、舆情热度、土地投资、园区招商四大维度对产业园区运营商品牌运营水平和品牌竞争力进行全方位的系统评估。

具体而言，平台指数主要是考核产业园区运营商自有品牌体系的建设，相关二级指标包含官方微信公号、官方微博、官方小视频号等自有媒体渠道的数据；舆情指数主要是根据百度搜索指数、各新闻媒体的报道等舆情数据考核品牌传播影响力；土地投资主要是根据拿地面积、成交金额、拿地城市等数据考核企业投资力度；园区招商主要是根据园区新进企业数量、新进企业规模、新进企业所属行业等数据考核园区品牌竞争力。

指数解读

报告期内，联东集团、万洋集团、中国节能、浙江中工互联、银星集团等产业园区运营商参与土地投资，其中，联东于哈尔滨、厦门拿地199亩；万洋浙江、广东拿地258亩；中国节能嘉兴拿地184亩；浙江中工互联湘潭拿地165亩；银星深圳光明区拿地120亩；粤浦科技杭州拿地65亩。

武汉经开、苏高新、重庆两江新区等多家企业设立产业投资基金、东久新宜设立总投资规模约60亿人民币新经济产业基础设施基金、首批公募REITs扩募正式获批、中电光谷中标佛山三龙湾数智科创产业园“O+EPC”项目、中南高科打造马鞍山创智科技园项目正式开工。

另外，产业土地招商热度延续，重点动态有：比亚迪(002594)合肥、西安、郑州拿地2918亩、华为云安徽芜湖拿地254亩、快时尚独角兽希音湾区供应链总部落户广州增城拿地109亩、小鹏汽车中新知识城拿地109亩、上汽集团(600104)南京拿地365亩、伟明环保(603568)温州拿地181亩等。

表：2023年3月产城园区行业十大政策与事件

多地发布产业发展促进政策，多方面赋能制造业高质量发展

报告期内，杭州、广东、东莞等多省市发布产业发展相关政策，从招商引资、土地供应、金融支持等方面助力重点产业高质量发展，促进经济复苏。3月7日，杭州市规划和自然资源局印发《关于强化创新优化服务全力做好项目实施规划资源要素保障的通知》；3月20日，广东印发《广东省推进招商引资高质量发展若干政策措施》；广州审议通过《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见》；3月29日，东莞7部门联合发布《关于金融支持东莞制造业重点产业链高质量发展的若干措施》等，皆在如何助推现代化产业体系建设、制造业高质量发展上精准提措。

工信部规划司副司长常国武近日在由中国企业联合会、深圳市人民政府共同主办的第二届中国产业链创新发展峰会上表示：“制造业是实体经济的基础，产业链供应链是制造业的‘筋骨血脉’，是稳住经济大盘、实现高质量发展的重要支撑。”

在过去几年，地方经济发展受到疫情制约，如今疫情防控优化，为发展经济提供了良好环境。制造业是国家经济命脉所系，提振经济、促进复苏必须做大做强制造业。其次，发达国家在新工业革命如人工智能、机器人、芯片等智能领域的发展上具备先发优势，对我国制造业发展提出了巨大挑战，同时，在国际竞争影响下，或对我国产业技术发展进行压制、封堵。因此，加快制造业发展、产业链供应链自主可控迫在眉睫。开年以来，各地政府纷纷出台制造业发展相关政策，紧抓机遇，希望可以下好经济发展“先手棋”，打好“主动仗”。在招商引资方面，广东提出，围绕新一代电子信息、先进材料、半导体与集成电路等重点产业提升内外资招引质量；在土地供应上，杭州提出优先编制制造业园区规划，6月底前完成16个开发区（工业园区）工业产业单元详细规划等；在金融支持方面，东莞提出加大对重点产业链核心企业及上下游企业的金融支持，力争2023年东莞地区制造业贷款规模突破3300亿元等。

多家产业地产商拿地，联东、万洋、银星补仓

报告期内，头部产业地产商延续扩张态势，联东、万洋持续拿地，中国节能、浙江中工互联、银星集团、粤浦科技、鑫苑集团皆有布局。

表：产业地产商拿地情况（2023.3.1-2023.3.31）

（1）万洋绍兴、温州、江门3市拿地258亩

3月，万洋集团于绍兴、温州、江门3市摘得4宗工业用地，占地面积共258亩。其中，在绍兴嵊州市摘得1宗工业用地112亩；温州市泰顺县摘得2宗工业用地共83亩；江门市新会区摘得1宗工业用地63亩。

相较于去年扩张速度，今年万洋的扩张明显慢了下来，2月，万洋于福州拿地108亩。本月，拿地258亩，其中，绍兴嵊州所拿地块将用于建设嵊州（长乐）万洋众创城项目，根据总平面布置，总建筑面积约164167.55平方米，地上建筑面积约164023.86平方米，地下建筑面积约143.69平方米；江门所拿地块拟用于发展智能制造产业园（村改）项目。截至目前，万洋已于江门布局新会(罗坑)万洋众创城、蓬江(杜阮)万洋众创城、蓬江(荷塘)万洋众创城、鹤山(双合)万洋众创城、广东(鹤山)万洋众创城、鹤山(古劳)万洋众创城、江门(新会)万洋众创城、蓬江(棠下)万洋众创城等项目。

（2）联东哈尔滨、厦门两市拿地199亩

本月，联东于哈尔滨、厦门两市摘得2宗工业用地共199亩。其中，哈尔滨摘地128亩，该地块将用于建设联东U谷·香坊科技创新谷项目，该项目总投资9.1亿元，一期预计于2023年夏季竣工投用。截至目前，联东已在哈尔滨布局联东U谷·香坊科技创新谷、联东U谷·哈尔滨新区数字智谷两个项目。

厦门摘地71亩，该地块将用于建设联东U谷·海沧科创中心项目，该项目于2021年底签约，项目将围绕主导产业发展布局引进创新产业链，整合集聚区海内外科研机构、高新技术企业、金融资本，以全新的组织形式使之成为主导产业创新的骨干载体，带动海沧区全域发展。

（3）中节能实业嘉兴拿地184亩

3月30日，中节能实业发展有限公司子公司中节能(嘉善)园区建设发展有限公司摘得嘉兴市嘉善县1宗工业用地，该地块占地面积184亩。

根据土地位置，预计该地块将用于建设中节能（嘉兴）环保产业园项目。中节能（嘉善）环保产业园位于嘉善经济技术开发区，总投资10亿元，是中国节能环保集团公司在一体化示范区嘉善片区打造的循环经济示范园区。2012年上半年，占地95亩的中节能（嘉兴）环保产业园一期项目交付使用，2015年底占地面积192亩二期项目全面交付。截至2022年底，园区已入驻生产制造企业50家，年生产总值10.3亿元。

（4）浙江中工互联湘潭拿地165亩

3月3日，浙江中工互联产业发展有限公司子公司湘潭中工京迪产业园发展有限公司摘得湘潭经开区1宗工业用地，地块面积165亩，该地块将用于建设湘潭中工京迪智造园项目。

浙江中工互联产业发展有限公司是一家从事高端产业园区投资运营的专业公司，公司深耕产业地产，致力于服务产业、潜心产品研究，树立品牌形象。公司围绕“四圈”规划，即成渝经济圈、环渤海经济圈、珠三角经济圈、长三角经济圈进行布局，形成“以二产城市为主，三产城市为辅”的全国化均衡布局。

湘潭中工京迪智造园由浙江中工互联产业发展有限公司倾力打造，项目总投资11亿元，用地面积165亩，总建筑面积11万平方米。主要建设标准工业厂房、定制厂房、研发楼宇、中试车间、封装测试、产业邻里中心、生产企业总部、配套设施等建筑物。项目将引进全国各地的工程机械、机械配套、汽车零部件等企业入驻。

（5）银星集团深圳光明拿地120亩

3月15日，银星投资集团有限公司子公司深圳市光明银星生命健康产业投资运营有限公司摘得深圳市光明区1宗工业用地，土地面积120亩，该地块将用于建设银星光明生命健康科技园项目。

银星集团创立于 1993年，注册资金 1 亿元，资产规模超百亿，是一家以产业园区建设与运营、实业投资为主营业务的跨行业综合性高科技企业集团。银星光明生命健康科技园项目位于光明科学城内，麒麟山脚下，龙大高速与外环高速交界处，距离光明城站仅1公里，建设用地面积约6.4万㎡，规划建筑面积约20万㎡，将建设以合成生物和医疗器械为主导产业的专业化园区。

（6）粤浦科技杭州拿地65亩

3月27日，上海粤浦科技有限公司杭州粤浦润茂科技有限公司子公司摘得杭州市临安经开区1宗工业用地，土地面积65亩，亩均成交价50万元。

粤浦科技是联东旗下的高端品牌，自2021年成立以来，粤浦科技持续扩张，截至目前，粤浦科技已于上海、广州、南京、郑州、厦门、济南、青岛、合肥等区域核心城市布局了粤浦·宝山科创中心、粤浦科技·松江创新中心、粤浦科技·南京云创中心、粤浦科技·广州增城数创中心、粤浦科技·番禺创新中心、湾区·粤浦科技智谷、粤浦科技郑州白沙科创中心、青岛智谷·粤浦科技创新中心、粤浦科技·济南科创中心、粤浦科技·厦门创新中心、粤浦科技·无锡滨湖创新中心、粤浦科技·沈阳创新中心、粤浦科技·成都双创中心、粤浦科技·合肥科创中心等多个项目。

（7）鑫苑集团郑州拿地44亩

3月29日，鑫苑(中国)置业有限公司子公司郑州航美科技园开发有限公司摘得河南省新郑市1宗工业用地，占地面积约44亩。

根据土地位置，预计该地块将用于建设中原创客小镇·航美国际智慧城项目。中原创客小镇，整体占地约2.83平方公里，航美国际智慧城位于中原创客小镇核芯腹地，总体用地面积超1350亩，总建筑面积约123.2万m，综合容积率约1.3，综合投资逾50亿元，项目是由产、居、商模式同园打造的大型综合体。作为郑州首批特色小镇培育项目，是河南省A类重点项目，重点发展创客应用服务、创新综合体、创客敏捷制造等具有高附加值的生产性服务业。

基础设施公募REITs新规发布，首批公募REITs扩募正式获批

报告期内，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“《236号文件》”）；证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。主要内容有两个，一是鼓励项目申报发行，将消费类基础设施纳入基础设施REITs试点底层资产中；二是优化审批流程，规范回收资金用途。

《236号文件》和《通知》都明确提及，“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”；在业务独立性上，提出“项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务”，“严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”；在资金用途上，《236号文件》提出，“不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金等”。

从国家层面上看，恢复和扩大消费摆在优先位置，REITs新规的发行，助力盘活存量资产，推动建设更高质量的消费基础设施，更好服务实体经济发展，同时，基础设施REITs也是当前阶段，促进经济复苏、调整经济结构的有效工具。

并且，在报告期内，首批四单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复。

2022年发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）要求“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”。随后，证监会会同国家发展改革委落实《意见》要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。此次首批REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。

截止3月31日，国内已上市REITs产品达27支，底层资产涵盖公路、产业园、仓储物流、租赁住房、生态环保、新能源等领域，其中，交通基础设施（高速公路）和园区基础设施（产业园）二者合计占比超过60%。北京大学光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》称，中国存量基础设施规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。行情上，产业园区、仓储物流、生态环保类型REITs上市后均有不错的表现，基础设施公募REITs未来仍广阔的发展空间。

更多行业动态及事件解读请见《中国产业地产月度动态报告【2023年4月刊总第27期】

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