文：东滩智库·包莹

随着我国经济进入高质量发展阶段，一二线城市大多进入存量经济时代，特色产业园因其更便于要素集成、打造产业生态，受到各个地区的广泛关注。相较于常见的二级园区，特色产业园更为注重主导产业的选择，一般聚焦1-2个主导产业方向，注重产业链经济的培育。根据目前已发布的“7号文”、“11号文”等国家文件来看，近年来国家一直强调特色主导产业的发展，并鼓励支持开发区发展特色产业园。从物理空间角度来讲，特色产业园可大致分为“产业片区”、“产业社区”以及“产业园区”三种尺度的开发类型。本文将结合东滩智库的研究积累，对这3类特色产业园的开发类型及开发主体展开分析。

一、特色产业园开发模式——“产业片区”篇

前些年，最常见的大型片区开发模式莫过于华夏幸福的产业新城模式。该模式一般会圈定大范围的开发区域，与政府达成合作协议，通过代替政府进行土地一级开发，通过分享土地出让金、税收收入、非税及专项收入获利，在二级开发层面，获取土地资源进行二级开发，通过出让或租赁等方式，实现企业收益最大化。

传统PPP模式因加重地方政府债务危机已被叫停，PPP项目的合规性被重点监管，取而代之的则是政府平台公司以及各类重量级央企、国企的争相入局。政府平台公司作为背靠政府的开发主体，在获取产业扶持政策、优惠政策等方面更便捷，更有能力去集聚人才、资本、技术等资源，早期通常采用自营自建的方式主导片区开发。然而，当前平台公司受限于自身资金、去化压力等因素，通常采用合作共建等方式，与房地产商、产业地产商等共同建设运营园区，在减轻自身压力的同时，推动产业升级，追求区域更高质量、内涵式发展。

近几年“国进民退”趋势持续凸显的大背景下，央企、国企等市场参与者通常拥有较强的资金实力和融资能力，以工程、建筑类企业为主，代表性企业有中国铁建、中国中铁、中国交建等。大型央企国企的介入很大程度上可以缓解地方政府的财政压力，这类开发主体通常采用一二级联动开发模式，更好的承接“投-融-建-营-退”这类大型的一体化开发经营项目。目前较为主流的操作模式有PPP、BOT、ABO、ECP，以及新型“投资人+EPC”、“ABO+投资+EPC”创新模式等。

「案例链接：中国铁建」

中国铁建是中国工程建筑类的特大型综合建设集团之一，近年来携手各地方政府，深度参与各城市更新、片区开发，助力区域经济发展及国家战略实施，2021年中国铁建片区开发订单超3000亿，其参与的片区综合开发模式多样，包括“PPP”、“央地合作+ABO”、“投资人+EPC”、"ABO+投资+EPC”等模式。以攀枝花空港新城片区综合开发项目为例，项目的总投资约120亿元左右，与地方政府的合作期限是10年。中铁建与政府的授权单位攀枝花交通发展（集团）共同成立SPV项目公司，负责空港片区的规划设计、征地拆迁、土地平整、基础设施建设以及公共配套建设；另外负责片区的产业发展和运营管理服务。

二、特色产业园开发模式——“产业社区”篇

“产业社区”尺度的特色产业园通常采用“产业勾地”的开发模式，开发主体以发展产业为前提，要求政府配置一定的经营性土地，实现产业用地+商住用地之间的现金流平衡，开发主体需要提交整体的规划方案，一般采用分批拿地、分期建设等形式操作。这类开发模式的市场参与者主要有房地产企业、国资背景的产业地产商、市场化企业等，而由不同主体引导的“产业勾地”开发模式也各具特点。由房地产商介入的“产业勾地”模式主要以产业运营、产业资源作为吸引政府和谈判的筹码，进行整体“捆绑式”拿地，企图获取低成本商住用地。这类园区部分存在产业用地比例过高，产住比失衡、配套不足等问题，房地产商自身也存在一定的去化压力，不愿意大比例自持，容易造成园区定位与实操的差距较大、招商困难等问题。园区通常以自建自营为主，也有部分开发商倾向选择本地平台公司或开发商共同合作。

第二类由国资背景的产业地产商主导的“产业社区”以产业资源导入助力特色产业园建设为重点，这类企业产业资源网络丰富并且也承担了一定程度的区域发展使命，因此政府也更愿意将其他住宅、商业用地交予其开发。此外，这类开发主体在高校、科研院所、人才等产业创新要素资源方面具有较强的资源导入能力，且资金实力较为雄厚，能够承担大规模、多业态的开发建设运营任务。园区常见操作模式以自建自营为主，也有倾向选择本地平台公司合作，或擅长商住类产品开发的企业共同合作。比较有代表性的有清华大学背景的清控科创、启迪控股，中关村背景的北科建等。

第三类参与的开发主体则是市场化公司，企业在自身业务壮大发展的同时，产生了结合自身业务布局主题产业园的需求。互联网巨头崛起，互联网企业需要进行大规模线下布局，出现了一批在线新经济为主导的特色园区，例如：阿里的电商产业园、百度的大数据产业园，腾讯的数字经济产业园等；另一方面，随着国家战略布局调整，一些大型央企国企也在不断跨界融合，开始向战略新兴产业聚焦，其中以中节能的节能环保产业园最具代表性。

这类企业自身有强大的产业号召力，基于主营业务，能够形成较强的产业联盟，联合上下游企业进行集群化打造，能够有效降低园区的去化风险。常见的操作模式以自建自营为主，从政府处获取工业用地后进行整体开发，以标准厂房、产办综合体为主，进行开发建设和物业租售。

「案例链接：万科集团」

万科是我国房企转型进军产业地产领域的典型代表，目前集团的战略还是聚焦前沿科技产业，并通过自身的资源网络，整合全球孵化器资源，搭建国际科技成果的创新合作平台。万科主推聚焦城市核心区的产业园区、聚焦城市核心区的总部办公、产城融合和城市更新四类产品。

「案例链接：中节能实业」

中节能实业是中国节能环保集团公司（央企）的控股子公司，专注于产业园细分领域绿色产业园投资运营，通过自身的技术优势，在绿色建筑打造方面非常具有竞争力，又立足集团的资源网络，节能环保产业园在全国进行了复制，为地方政府贡献了实打实的税收，成功跨界绿色园区运营。

三、特色产业园开发模式——“产业园区”篇

“产业园区”尺度的特色产业园一般以二级园区的开发建设为主，开发主体自负盈亏，通过拿地建设标准化物业，获取物业租售、运营等收益。该模式以客户需求为导向，追求“好看又好用”的极致产品打造，致力于构建从开发建设、物业管理、增值服务、招商运营、资产管理、产业投资等为一体的全产业链服务，培育全生命周期园区生态。代表性企业有联东集团、亿达中国、天安数码城等专业产业地产商。

这类开发主体的优势是产品的标准化，能够快速实现全国规模化复制，拥有成熟的园区服务、运营模式，并且依托其丰富的客户网络以及优异的资源整合能力，园区去化压力相对较低。除产业地产商外，基于自身的扩张需求，越来越多的制造类实体企业作为新晋市场参与者也同样采用该模式建设并运营产业园区，通过租售等形式吸引上下游企业集聚，形成集群化发展。

「案例链接：联东集团」

联东集团自2004年涉足地产业，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，主要布局在三大城市群的大中城市，坚持一线城市“定制化”、二三线城市“标准化”的园区布局理念。由其开创的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，构建产业价值链一体化平台，形成业态、功能和资源的聚合，激活区域良性发展。

此外，随着越来越多的园区运营完成从重资产开发到轻资产运营的过渡，由基金投资商主导开发的产业园区项目纷纷冒头，REITS、ABS等基金运作方式也正式成为特色产业园区开发主体实现开发、运营、退出的一种新尝试，其中以普洛斯运营的物流产业园为代表。基金投资商在经过一段时间的持续经营后，所持物业资产将大幅增值，并形成稳定现金流，最后通过Reits将物业资本化，回收资金并获取资产增值收益。

「案例链接：普洛斯」

普洛斯作为全球领先的另类资产投资管理机构，在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金，推出上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT，通过股权投资、创新孵化等方式，不断提高资产运营效率，提升资产价值，最后实现物业资本化获利。

四、存量土地拥有者——进行存量盘活，创新土地价值

基于城市更新、腾笼换鸟、企业自身转型等因素，不论是开发何种尺度大小的产品、与谁合作，政府或开发商都无法避免地要与存量土地拥有者进行合作，共同进行存量盘活，创造土地新价值。一些传统实体企业和拥有大量土地的国有企业，因受所处行业落后、土地低效利用等因素影响，希望通过盘活低效用地、倒逼企业转型等方式，实现产业转型、业务拓展，提升资产实力。

部分因企业经营不佳政府要求盘活的企业，以及出于环保、战略等因素考虑，被政府要求清退的企业，则更多的是受政策推动影响，强制对所在地闲置、低效存量土地进行二次利用和更新改造，被动盘活存量土地或被清退的企业，多以获取政府优惠政策或资金赔偿为主。以上海仪电集团为例，作为上海市国资委下属的大型国企，拥有300万方物业资源，采用与政府合作，共同改造运营的模式，聚焦物联网、云计算、大数据及人工智能等新一代信息技术方向，向智慧产业园转型。

总而言之，存量土地拥有者在特色产业园区的开发建设过程中始终都扮演着重要的角色，或是产业升级的推动者，又或是政策驱动下的践行者。而不同类型的特色产业园开发合作模式也万变不离其宗，除了考虑选择与谁合作、采用哪种园区操作模式，更重要的是需要注意当下政策的约束以及政府合规性方面的要求。